El valor de las casas va en aumento, así que aprovecha los beneficios y evita los riesgos

Cuando el valor de una casa aumenta, el capital del propietario también sube. Según CoreLogic, una compañía de investigación de datos de propiedades, el valor líquido de vivienda para propietarios con hipotecas en los Estados Unidos creció más de 16% en el primer trimestre del 2018, en comparación con el mismo período en 2017.

Ese aumento podría ahorrarte dinero si invertiste menos del 20% cuando compraste tu casa. En ese caso, probablemente estés pagando un seguro hipotecario privado (PMI) de, generalmente, el 1% del precio de compra, que protege al prestamista en caso de incumplimiento.

Si el capital actual constituye, al menos, el 20% del precio de compra original, ya no tendrás que pagar el seguro hipotecario. Para una casa de $300,000, esto podría significar un ahorro aproximado de $3,000 al año o $250 al mes.

Lo que puedes hacer. «Pónte en contacto con la compañía que presta los servicios de hipoteca y solicita que se elimine el seguro hipotecario», dice Julienne Joseph, directora asistente de los programas de vivienda del gobierno en la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Washington, D.C. El administrador hará sus propios cálculos para confirmar. Es posible que tengas que proporcionar una nueva tasación, que puede costar de $200 a $400. 

Si tu capital inmobiliario aumentó, puedes calificar para pedir prestado aún más (algo que los propietarios están haciendo a buen ritmo). En el primer trimestre del 2018, los otorgamientos de líneas de crédito con respaldo hipotecario de la vivienda (HELOC) fueron de hasta el 14% respecto al año pasado y del 18% en comparación con el cuarto trimestre del 2017, según Attom Data Solutions, una compañía de datos de bienes raíces.

Los préstamos basados ​​en el valor líquido de la casa son una forma relativamente económica de financiar un proyecto de mejoras para el hogar. Según Bankrate, las tasas de interés de los HELOC de tasa flotante actuales alcanzan un promedio de alrededor del 6%, y se comparan con las mejores tasas de préstamos personales que ofrecen los prestamistas como Lending Tree y SoFi.

Los HELOC tienen otras ventajas que superan los préstamos personales. A diferencia de los préstamos personales, los HELOC te permiten pedir prestado pequeños montos a largo plazo, lo que contribuye a pagar los intereses a una tasa más baja que si se obtiene una gran suma de dinero de una sola vez. También ofrecen períodos de amortización más largos (30 años frente a 10 años), lo que significa que podrías pagar menos por mes (aunque también podrías terminar pagando más intereses totales con el tiempo).

Y un HELOC puede ser mucho menos costoso que usar una tarjeta de crédito para pagar un proyecto de mejoras al hogar. Las tasas de interés de las tarjetas de crédito suelen ser de dos dígitos. 

Pero ten cuidado con la cantidad de dinero que pides prestado. Muchos propietarios que refinanciaron o sacaron grandes líneas de capital inmobiliario, que condujeron a la Gran Recesión, terminaron debiendo más que el valor real de sus casas cuando los precios se desplomaron, dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH, un proveedor de datos hipotecarios. Si bien la mayoría de los economistas no prevén la misma debacle, la historia sirve de advertencia.  

«Construir tu capital inmobiliario puede llevarte muchos años, pero basta con unas pocas compras o un pequeño descenso en el valor para perderlo todo», señala Gumbinger.

Además, debes ser cauteloso al momento de solicitar préstamos de capital inmueble con una hipoteca inversa, una opción para propietarios de 62 años o más. Si después de pedir un préstamo no puedes pagar el seguro, los impuestos, el mantenimiento o los pagos mensuales de la deuda, podrías perder tu casa.

Lo que puedes hacer. Compra productos con garantía hipotecaria a través de agregadores de préstamos como HSH y Bankrate. Consulta las uniones de crédito locales y nacionales, que a menudo ofrecen tarifas muy competitivas a cambio de una cuota de membresía mínima. Asegúrate de haber contabilizado todas las tarifas (por ejemplo: costos de cierre y honorarios de mantenimiento anual), así como los términos y limitaciones. Incluso un préstamo con garantía hipotecaria de interés fijo con una tasa de porcentaje anual (APR) más baja puede no ser tan asequible como un HELOC si solo te dan unos años para devolverlo. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene más información sobre lo que debes saber antes de solicitar un préstamo.

Ten en cuenta que la Reserva Federal ha señalado que aumentará la tasa de interés a corto plazo, en la que se basa el interés de HELOC, dos veces más en 2018. Y de acuerdo con la nueva ley federal de impuestos, puedes deducir el interés sobre la deuda con garantía hipotecaria solo si se usa para comprar, construir o mejorar el hogar (no para fines como pagar la matrícula universitaria o las facturas médicas).

La porción del seguro de propietarios de vivienda que cubre la vivienda y sus anexos [como cochera o cobertizos]  no está ligada al valor de mercado de tu casa. Está relacionada con el costo de la reconstrucción. En teoría, la aseguradora está controlando eso y elevando el valor de primas en consecuencia. (Consumer Reports recomienda comprar un seguro que aumente automáticamente tu cobertura para responder a la inflación de la construcción de viviendas, así como a los costos asociados con el cumplimiento de las actualizaciones del código de construcción). En pocas palabras: no es necesario que aumentes automáticamente la cobertura por daños al hogar solo porque el valor de la casa ha aumentado.

Sin embargo, el patrimonio neto sube a medida que aumenta el capital de la casa. Por lo tanto, es posible que necesites cobertura adicional en caso de que alguien te demande, por ejemplo, por una lesión en tu propiedad.

Lo que puedes hacer. «Compra una cobertura de responsabilidad civil o, si ya tienes esa póliza, aumenta la cobertura», dice Michael Barry, portavoz del Insurance Information Institute, un grupo comercial de la industria. Por solo unos pocos cientos de dólares, puedes comprar una póliza que ofrezca una cobertura de $1 millón por encima de lo que ya incluye la póliza de propietario.

En la mayoría de las regiones de los Estados Unidos, los valores más altos de vivienda pueden generar mayores impuestos a la propiedad. Eso puede causar un aprieto financiero si tus ingresos no suben al mismo tiempo. 

Lo que puedes hacer. Si piensas que tus impuestos a la propiedad son demasiado altos, puede solicitar un recurso de amparo a tu municipio. En la mayoría de los casos, se debe presentar una nueva tasación ante la autoridad tributaria local, que deberás llevar a cabo tú mismo o un profesional. La tasación tiene que demostrar que el aumento de impuestos no está justificado en función de cómo se están vendiendo otras casas comparables en el área. Por lo general, los municipios ofrecen un plazo de tiempo abierto una vez al año para esas apelaciones.

Sin embargo, es probable que esa táctica no funcione si los valores de las casas a tu alrededor aumentan a la misma velocidad que la tuya. Por lo tanto, investiga acerca de otras exenciones de impuestos que el estado o municipio pueda ofrecer para ciertas poblaciones. En Texas, por ejemplo, las personas discapacitadas, los veteranos y las personas de 65 años en adelante obtienen exenciones especiales de los impuestos a la propiedad, incluidos los impuestos escolares; para los veteranos discapacitados mayores, la exención es de hasta $12,000. En New York, algunas ciudades y pueblos ofrecen a los bomberos voluntarios y a los paramédicos exenciones de hasta $500 de impuestos a la propiedad. 

Es probable que el mayor riesgo sea lo que los economistas llaman el "efecto riqueza": la percepción de que eres más rico. Si eso te induce a gastar más sin contar con el flujo de efectivo suficiente para respaldarlo, podrías tener problemas. 

«Puede crear una falsa sensación de seguridad», señala Justin McCarthy, socio ejecutivo de Mariner Wealth Advisors, con sede en la ciudad de New York.

«Un mayor capital inmobiliario (y el valor neto) podría ayudarte a alcanzar tus objetivos financieros, especialmente si estás contando con la venta de la casa o planeas pedir un préstamo», dice McCarthy. Pero no tomes decisiones con respecto a los gastos basándote solo en el capital inmobiliario. También debes considerar otros activos financieros, incluidos los ingresos y los ahorros para la jubilación.

Lo que puedes hacer. No cambies tus hábitos de gastos diarios. Si el capital inmobiliario más alto te lleva a considerar vender o retirar capital, habla con un asesor financiero para determinar tus opciones. El asesor puede analizar tus activos financieros (casa, inversiones, expectativas de Seguridad Social y beneficios de pensión e ingresos ganados) e idear un plan para ayudarte a alcanzar tus objetivos. 

McCarthy dice que él y sus colegas tienen una visión conservadora del capital inmobiliario cuando planifican para los clientes, ya que, en muchos casos, los propietarios planean quedarse y quizás nunca tengan el beneficio de vivir de las ganancias de la venta de una casa. 

Consumer Reports recomienda buscar un asesor financiero que se comprometa a ser tu fiduciario, lo que significa que deberá actuar en tu beneficio en todo momento. Los planificadores financieros certificados y los asesores de inversiones registrados representan algunos de los profesionales que asumen este compromiso fiduciario. Puedes encontrar planificadores fiduciarios que cobran por hora o por una tarifa fija en Garrett Planning Network. Varias compañías de asesoría financiera, como Personal Capital, Betterment Premium y Vanguard Personal Advisor Services, también ofrecen asesoramiento por una tarifa razonable.